Wer in München und Umgebung auf einer abbezahlten Immobilie sitzt, deren Wert über die Jahre auf über 1 Millionen Euro angewachsen ist, sieht sich bei der Vererbung oft mit einem riesigen Problem konfrontiert: Der Fiskus greift massiv zu, weil die Freibeträge der Kinder weit überschritten werden.

Der 10-Jahres-Trick: Vermögen steuerfrei „abschmelzen“

Das deutsche Steuerrecht gibt jedem Kind einen Freibetrag in Höhe von 400.000 € pro Elternteil. Das Geniale an der Schenkungssteuer im Gegensatz zur Erbschaftssteuer ist, dass dieser Freibetrag alle 10 Jahre neu entsteht!

Durch clevere, gestaffelte Schenkungsurkunden an die eigenen Kinder (z.B. indem man 40% des Grundstücksanteils notariell überschreibt), kann Immobilienvermögen komplett legal und steuerfrei in die nächste Generation verschoben werden.

Ihre Sicherheit: Nießbrauch

Geben Eltern ihr Haus nicht zu früh aus der Hand? Nein, wenn Sie klug agieren. Sie lassen sich im Zuge der Schenkung ein lebenslanges, unentziehbares Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Das Haus gehört dann juristisch zwar Ihren Kindern, aber Sie behalten 100% der wirtschaftlichen Macht: Sie dürfen bis ans Lebensende darin wohnen – oder das Haus selbst vermieten und alle Mieteinnahmen behalten! Selbst wenn das Kind insolvent geht, bleibt Ihr Wohnsitz geschützt.

Sobald Sie beim Notar in München den Kaufvertrag für Ihr Traumhaus unterschrieben haben, gehört es juristisch gesehen noch lange nicht Ihnen! Es fließen erst einmal keine Zahlungen und Sie haben auch noch keinen Schlüssel. Um Sie in dieser sensiblen „Schwebephase“ vor Betrug zu schützen, gibt es die Auflassungsvormerkung.

Ihre absolute Sicherheitssperre im Grundbuch

Nach der Vertragsunterzeichnung faxt oder meldet der Notar den Verkauf direkt dem Grundbuchamt. Dort wird in Abteilung II die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ eingetragen. Diese Eintragung ist eine harte Sperre!

• Der Verkäufer kann die Immobilie ab diesem Moment an niemanden anderen mehr verkaufen (selbst wenn ihm morgen jemand eine Million Euro mehr böte).
• Es können keine neuen Grundschulden oder Bankkredite mehr vom alten Verkäufer ins Grundbuch gebucht werden.
• Selbst im Falle einer plötzlichen Insolvenz des Verkäufers ist Ihr Kaufanspruch absolut pfändungssicher.

Erst wenn Ihnen der Notar schriftlich per Post bestätigt, dass diese Vormerkung sicher im Grundbuch steht, gibt er Ihnen die Freigabe und Aufforderung, den finalen Kaufpreis zu überweisen. Wurde der Preis bezahlt, erfolgt später die „echte Auflassung“ – die finale Umschreibung des Eigentums.

Die Förderlandschaft in Deutschland erlebte in den letzten Jahren ein regelrechtes Auf und Ab. Dennoch stellt die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) weiterhin den wichtigsten Hebel dar, um den Immobilienkauf in München massiv zu subventionieren – insbesondere, wenn Ökologie ins Spiel kommt.

Der Fokus liegt auf der Sanierung

Zwar wurden klassische „Baukindergelder“ in ihrer alten Form abgeschafft, dafür fokussiert sich der Staat nun extremer denn je auf die energetische Sanierung des Altbestands. Wenn Sie in München eine Bestandsimmobilie erwerben und diese kurz darauf zum „KfW-Effizienzhaus“ umbauen, können Sie extrem zinsvergünstigte Kredite im Programm 261 in Anspruch nehmen.

Das Besondere: Sie erhalten nach Fertigstellung und Prüfung durch einen zertifizierten Energieberater einen gigantischen Tilgungszuschuss von bis zu 45% (teilweise 60.000 € geschenkt pro Wohneinheit), den Sie nicht zurückzahlen müssen!

Wohneigentum für junge Familien

Zudem existieren für einkommensschwächere Käufer (was in München durch die dort geltenden Einkommensgrenzen oft limitiert ist) zinsvergünstigte Darlehensschwerpunkte der KfW, wie das Programm 300 („Wohneigentum für Familien“), sofern die gebaute oder erworbene Immobilie extremste Klimastandards einhält.

Ein Immobilienverkauf in München scheitert heute nur noch selten am mangelnden Interesse, sondern sehr oft an mangelnden oder unvollständigen Unterlagen. Wenn der Käufer seine Finanzierung bei der Bank anfragt, fordert diese ein absolut lückenloses Dossier. Fehlt hier nur eine Grundriss-Zeichnung oder ein aktueller Grundbuchauszug, verzögert sich der Notartermin rasant um Wochen – Zeit, in der Käufer oft wieder abspringen.

Die „Must-Have“ Checkliste für Verkäufer

SBM Immobilien bereitet Ihr Objekt juristisch und kaufmännisch komplett vor. Zu den zwingend erforderlichen Dokumenten gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug: (Nicht älter als 3 Monate) zur Prüfung von Lasten (z.B. Wegerechte oder alte Bank-Grundschulden, die gelöscht werden müssen).
• Vollständige Bauakten: Genehmigte Baupläne, Ansichten, Schnitte und vor allem die offizielle Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
• Energieausweis: Hier drohen massive Bußgelder! Ein gültiger Energieausweis muss laut GEG bereits unaufgefordert bei der allerersten Besichtigung vorgelegt werden.
• Spezialfall Eigentumswohnung: Wenn Sie eine Wohnung innerhalb einer WEG verkaufen, müssen Sie zwingend die Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle sowie den aktuellen Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung vorlegen.

Als Premium-Makler kümmern wir uns im Vorfeld um die kostenintensive Beschaffung aller fehlenden Dokumente bei den Münchner Behörden, sodass einer zügigen Käufer-Finanzierung nichts im Weg steht.

Eine Scheidung ist emotional extrem belastend – doch in der Metropolregion München wird sie zusätzlich zu einer gewaltigen finanziellen Herausforderung. Da in München selbst gewöhnliche Eigentumswohnungen oder unsanierte Reihenhäuser rasch die Marke von einer Million Euro knacken, ist die gemeinsame Immobilie das mit Abstand größte und heikelste Asset in der Vermögensauseinandersetzung.

Die Lösungswege für die Münchner Immobilie

Im Kern müssen sich Ehepaare auf einen von drei machbaren Wegen einigen:

1. Auszahlung eines Partners

Partner A möchte im Haus bleiben (z.B. der gemeinsamen Kinder wegen) und kauft Partner B seinen 50%-Anteil ab. Das Problem 2026: Bei einem Hauswert von z.B. 1,4 Millionen Euro muss Partner A plötzlich 700.000 Euro aufbringen – und gleichzeitig den bestehenden Altkredit alleine übernehmen. Die Banken prüfen durch die veränderte, strengere Risikopolitik gnadenlos, ob das Gehalt eines Einzelnen diesen massiven Kredit stemmen kann.

2. Gemeinsame Vermietung

Beide ziehen aus, das Haus bleibt als Miteigentum bestehen und wird vermietet. Die Miete deckt die weiterhin laufenden Kreditraten. Der Nachteil: Die Ex-Partner bleiben wirtschaftlich extrem eng (als Gesellschaft bürgerlichen Rechts) miteinander verbunden. Wenn die Heizung kaputt geht oder der Mieter auszieht, müssen beide Ehepartner gemeinsame Beschlüsse fassen.

3. Der gemeinsame, freie Verkauf auf dem Markt

Dies ist der von Anwälten und Notaren zu 90% genutzte und empfohlene „saubere Cut“. Das Münchner Immobilienvermögen wird auf dem freien, diskreten Markt verkauft. Der bestehende Immobilienkredit (inklusive möglicher Vorfälligkeitsentschädigung) wird vom hohen Verkaufserlös abgelöst. Der nun verbleibende, starke Gewinn wird exakt 50:50 aufgeteilt. Jeder Partner hat sofort frisches Eigenkapital auf dem Konto, um sich eine eigene neue Wohnung in Trudering, Laim oder Pasing zu kaufen.

Warum Sie niemals in eine Teilungsversteigerung gehen dürfen

Können Sie sich absolut nicht einigen, kann vor dem Münchner Amtsgericht eine Teilungsversteigerung erzwungen werden. Das ist der finanzielle Super-GAU. Investoren lauern gezielt auf diese Gerichtstermine, um Immobilien weit unter ihrem echten lokalen Marktwert abzustauben. Ihr Vermögen wird systematisch vernichtet.

SBM Immobilien fungiert hierbei seit vielen Jahren als neutraler Puffer. Wir verhandeln als objektiver „Dritter“ nie zugunsten eines Partners, sondern bewerten die Immobilie fachkundig für das Münchner Gerichtsverfahren und vermarkten es für beide Seiten zum absoluten Höchstpreis. Verschwiegenheit, Würde und Diskretion sind hierbei unser höchstes Gebot.