Es ist ein Thema, das in den Münchner Stadtteilen wie Giesing, Laim, Trudering oder Moosach immer präsenter wird: Die Kinder sind längst ausgezogen, das klassische Einfamilienhaus oder Reihenhaus ist abbezahlt, aber die gesetzliche Rente reicht kaum aus, um den gewohnten Lebensstandard zu halten oder notwendige Sanierungen zu bezahlen. Viele ältere Eigentümer scheuen jedoch den Verkauf, da sie nicht aus ihrem geliebten Zuhause ausziehen möchten. Hier kommt der Immobilienverkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht als clevere und sichere Lösung ins Spiel.

Warum der Komplettverkauf mit Nießbrauch besser ist als der mysteriöse „Teilverkauf“

Aktuell werben viele Firmen extrem aggressiv im Fernsehen und Internet für den sogenannten „Immobilien-Teilverkauf“. Hierbei verkaufen Senioren nur 50% ihres Hauses, um flüssig zu werden. SBM Immobilien rät bei solchen Modellen im normalen Segment (z.B. Einfamilienhäuser zwischen 800.000 € und 1,5 Mio. €) oft zur äußersten Vorsicht.

Beim Teilverkauf müssen Sie für die verkaufte Hälfte oft ein hohes, monatliches Nutzungsentgelt leisten, welches durch Zins-steigerungen fast unbezahlbar werden kann. Verlässt man das Haus, greift das Kleingedruckte: Durchgereichte Gutachterkosten, Vermarktungspauschalen und oft drastische Wertminderungen lassen vom restlichen Geldinstitut-Anteil kaum etwas übrig.

Der Komplettverkauf mit dinglich gesichertem Nießbrauch ist dagegen ein sauberer, endgültiger Schlussstrich. Sie machen einmalig Kasse und haben fortan keine versteckten monatlichen Gebühren. Zudem übernimmt der neue Käufer (als Kapitalanleger) oft die Kosten für große Instandhaltungen wie eine notwendige Dachsanierung oder den Tausch der Heizungsanlage gemäß dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Die Zielgruppe für Ihre Immobilie finden

Privatkäufer, die ein Haus zur direkten Eigennutzung suchen (z.B. junge Familien), fallen beim Nießbrauch-Verkauf logischerweise komplett weg. Ihr Haus wird zu einem reinen Rendite-Objekt für Family-Offices, Ärzte, Anwälte oder Unternehmer aus München, die langfristig agieren und ihr Kapital sicher in Substanz binden möchten, ohne sich sofort um Mieter kümmern zu müssen.

SBM Immobilien® vermittelt derartige Objekte an einen geprüften Kreis von stillen Investoren. Wir errechnen für Sie exakt, wie hoch der Kapitalwert Ihres Wohnrechts nach den aktuellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ist und welcher Auszahlungsbetrag beim Notartermin auf Ihrem Konto landet.

Erbpacht klingt für viele Immobilienkäufer in Zeiten hoher Zinsen und extremer Münchner Bodenrichtwerte nach der rettenden Abkürzung ins Eigenheim: Ein fertiges Haus in Nymphenburg oder ein Grundstück in Bogenhausen erwerben – und dabei den schwindelerregenden Preis für den Baugrund komplett einsparen.

Doch in der Praxis ist es vor allem eines: Ein Konstrukt, das man restlos verstanden haben muss. Denn bei einem Erbpachtgrundstück kaufen Sie nicht einfach eine Immobilie, Sie kaufen einen Vertrag. Einen Vertrag mit laufenden Kosten, langen Laufzeiten, Rechten und Pflichten.

In diesem SBM Ratgeber erfahren Sie klar und ungefiltert, was Erbbaurecht in der Praxis bedeutet, wo die versteckten Risiken des Erbpachtzinses liegen, wann sich das Modell rechnet – und wann es zur Kostenfalle beim Wiederverkauf mutiert.

Was ist Erbpacht? Und was bedeutet Erbbaurecht eigentlich?

Im Alltag werfen Käufer und Verkäufer die Begriffe „Erbpacht“ und „Erbbaurecht“ gerne in einen Topf. Juristisch gesehen ist das ein Fehler:
Die historische Erbpacht (das dauerhafte Nutzen landwirtschaftlicher Flächen) ist in Deutschland seit über einem Jahrhundert abgeschafft. Wenn man in München heute von einem Erbpachtgrundstück spricht, geht es rechtlich immer um das Erbbaurecht.

Das Erbbaurecht erlaubt es Ihnen, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder ein bestehendes Haus zu kaufen. Das Gebäude gehört rechtmäßig Ihnen und wird auch so im Grundbuch (in einem speziellen Erbbaugrundbuch) eingetragen. Der Boden bleibt jedoch im Besitz des Grundherren (in München oft die katholische Kirche, Stiftungen oder die Stadt selbst).

Wie funktioniert ein Erbpachtgrundstück in der Praxis?

Dieser Prozess ist absolut rechtssicher und durch das notarielle Erbbaurechtsgesetz geregelt. Den Einstiegspreisvorteil „erkaufen“ Sie sich allerdings durch laufende Raten:

Der Erbbauzins
Statt das Grundstück zu kaufen, zahlen Sie dem Grundstückseigentümer den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird vertraglich frei verhandelt und liegt heute oft zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenrichtwerts pro Jahr. Das Grundproblem wird hier sofort sichtbar: Sie sparen zwar anfangs massiv an Darlehens- und Zinskosten gegenüber der Bank, die laufende Belastung des Erbbauzinses begleitet Sie jedoch jahrzehntelang. Noch drastischer wird es, wenn der Vertrag Anpassungsklauseln enthält, die den Zins alle paar Jahre an die Inflation (Verbraucherpreisindex) koppeln.

Die SBM Übersicht: Vorteile und Nachteile von Erbpacht

Rechenbeispiel: Ist Erbpacht wirklich günstiger als Kaufen?

Lassen Sie uns den Fall in der Münchner Realität kalkulieren:
Angenommen, Sie interessieren sich für ein sanierungsbedürftiges Haus in Harlaching. Haus: 400.000 €. Grundstück: 600.000 €.

• Kauf: 1.000.000 € und Massen an Bankzinsen.
• Erbbaurecht (4%): 400.000 € + 24.000 € Erbbauzins pro Jahr (2.000 € im Monat).

Nach 30 Jahren haben Sie allein 720.000 € gezahlt! Das Grundstück gehört Ihnen nach 30 Jahren jedoch immer noch nicht.

Checkliste vor dem Kauf: Die 7 SBM Gebote

1. Restlaufzeit: Alles unter 30 Jahren ist ein extrems Bank-Risiko.
2. Zinsbelastung: Liegt der Zins nah an der Inflation?
3. Anpassungs-Klauseln: Darf der Verpächter den Zins anheben?
4. Zustimmungspflichten: Werden Genehmigungen für Umbauten verlangt?
5. Wer ist Eigentümer? Kirche vs. Privat?
6. Heimfall-Klauseln: Wann geht alles an den Besitzer der Erde zurück?
7. Vertragsende: Was wird Ihnen nach 99 Jahren entschädigt?

Häufige Fragen (SBM FAQ)

München ist der dynamischste Immobilienmarkt Deutschlands. Doch Dynamik bedeutet nicht Hektik: Wer sein Haus oder seine Wohnung in München zu schnell auf den Markt wirft, riskiert Preisabschläge von im Schnitt 8-12 %. Wir analysieren die realen Zeitkorridore für 2025.

Phase 1: Die professionelle Aufbereitung (3-4 Wochen)

Bevor das erste Inserat online geht, liegt die wahre Arbeit im Verborgenen. SBM Immobilien® setzt hier auf chirurgische Präzision. Wir beschaffen nicht nur den Energieausweis, sondern prüfen die Abgeschlossenheitsbescheinigung, fordern Grundbuchauszüge an und lassen moderne Grundrisse zeichnen. In München fordern Banken heute extrem detaillierte Unterlagen für die Käuferfinanzierung – fehlen diese, verzögert sich der Prozess um Monate.

Phase 2: Aktive Vermarktung & Selektion (4-8 Wochen)

In München-Stadt (z.B. Maxvorstadt, Schwabing) ist die Nachfrage hoch, aber die Käufer sind 2025 selektiver denn je. SBM Immobilien® nutzt GoPano 360° Touren, um den Besichtigungstourismus zu minimieren. Wir führen nur noch „High-Quality-Besichtigungen“ mit Interessenten durch, deren Kapitalnachweis bereits geprüft wurde. So erreichen wir oft in unter 6 Wochen eine verbindliche Reservierung.

Phase 3: Notariat & Abwicklung (4-6 Wochen)

Sobald der Käufer feststeht, beginnt der rechtliche Marathon. Von der Entwurfserstellung des Kaufvertrags bis zur Beurkundung vergehen in München ca. 10-14 Tage. Die anschließende Kaufpreiszahlung erfolgt meist 4-6 Wochen nach dem Notartermin, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.

Fazit: Rechnen Sie in München mit einer Gesamtdauer von 4 bis 6 Monaten für ein optimales Ergebnis.

Ein Baugrundstück in München zu verkaufen, gehört zu den Königsdisziplinen der Immobilienvermarktung. Im Stadtgebiet und dem Speckgürtel (wie Grünwald, Pullach oder Starnberg) ist freies Bauland extrem rar. Doch der entscheidende Hebel für den finalen Verkaufspreis ist nicht die bloße Grundstücksgröße, sondern die maximale Bebaubarkeit nach §34 BauGB oder dem lokalen Bebauungsplan.

Wer sein Grundstück in München wie ein klassisches Haus verkauft, verbrennt oft Hunderttausende Euro. Bauträger, Projektentwickler und Premium-Privatkäufer bewerten Ihren Grund nach der Anzahl der möglichen Wohneinheiten oder der Bruttogeschossfläche. SBM Immobilien® projektiert und optimiert Ihr Grundstück vorab, um den absoluten Bestpreis am Markt zu erzielen.

Warum ist die Bauvoranfrage (Bauaussage) wertvoller als Gold?

Ein Käufer bezahlt für das Potenzial Ihres Grundstücks. Wenn Sie lediglich „1.000 qm Grund in Bogenhausen“ anbieten, hält sich der Käufer ein Risiko-Polster zurück, weil er nicht weiß, ob das Baureferat ein Mehrfamilienhaus oder nur ein Einzelhaus genehmigt. Klären wir als Ihr Makler jedoch vorab durch Architekten, dass exakt z.B. 3 moderne Townhouses entstehen dürfen, zahlen Investoren den Premium-Preis für kalkulierbare Sicherheit.

Häufige Fragen (SBM FAQ)

Wer in München eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte (WEG) erwirbt, sollte der Teilungserklärung beim Notar mehr Aufmerksamkeit schenken als den Fliesen im Badezimmer. Die Teilungserklärung ist das juristische Grundgesetz jedes Mehrparteienhauses. Sie definiert glasklar und unwiderruflich, wem in einer Anlage mit mehreren Etagenwohnungen welcher Millimeter gehört – und wofür jeder Eigentümer finanziell aufkommen muss.

Der tückische Unterschied: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie ein undichtes Fenster (Wohnungsseite) austauschen wollen, denken viele: „Es ist mein Fenster.“ Falsch. Außenfenster, tragende Zimmerwände zur Nachbarschaft, die Wohnungseingangstür von außen, das Dach – all dies ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen dies ohne WEG-Zustimmung meist weder rot streichen noch austauschen. Reparaturobliegenheiten sollten in der Teilungserklärung jedoch clever auf den tatsächlichen Nutzer abgewälzt sein. Bei alten Erklärungen aus den 70ern erwarten Sie hier oft böse (und teure) Überraschungen.

Tipps für Käufer und Verkäufer

SBM Immobilien® prüft vor jedem Verkauf in München die Teilungserklärung auf toxische Kostenabwälzungs-Klauseln oder fehlende Zuordnungen von Tiefgaragenstellplätzen. Ein fehlerhafter Grundriss-Schnitt im Abgeschlossenheitsplan kann den späteren Wiederverkauf Ihrer Immobilie massiv blockieren, da Banken bei Unstimmigkeiten die Finanzierung streichen.