Die Verwirrung war gigantisch: Das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus 2024 trieb Münchner Hausbesitzer reihenweise in die Panik. Man fürchtete sich vor radikalen Verbots-Fristen für alte Öl- und Gasheizungen und horrenten Umbaukosten. Die gute Nachricht vorab: Dieses Gesetz wurde 2026 massiv entschärft und reformiert! Die Zwangsstrenge ist Geschichte, dennoch hat die Gesetzesänderung deutliche Spuren in den Preisverhandlungen bei einem Hausverkauf hinterlassen.

Der Bestandsschutz triumphiert: Keine „Rausreiß-Pflicht“ mehr

Das neue Heizungsgesetz 2026 räumt auf mit dem Gerücht, man müsse eine funktionierende Heizung vor dem Hausverkauf rasend schnell austauschen. Es gilt nun absoluter Bestandsschutz. Solange Ihre alte Gas- oder Ölheizung technisch tadellos funktioniert (und sie die üblichen Immissionsschutz-Werte des Kaminkehrers besteht), darf sie bis zum spätesten Enddatum unangetastet weiterlaufen.

Sollte die Heizung jedoch irreparabel kaputt gehen (die sogenannte Havarie), greifen neue, gelockerte Übergangsfristen, ehe man sich der oft gefürchteten „65%-Regel“ (für erneuerbare Energien via Wärmepumpe) beugen muss.

Der „Brown-Discount“ in München: Warum Käufer dennoch den Preis drücken

Während Verkäufer aufatmen, haben Käufer durch jahrelange mediale Erziehung umgedacht. Wenn Sie heute in Trudering oder Schwabing eine Bestandsimmobilie der Energieeffizienzklasse G oder H mit einer 20 Jahre alten Ölheizung anbieten, ist die Gefahr für Banken und Investoren psychologisch greifbar.

Käufer preisen die Tatsache, dass das Gebäude energetisch veraltet ist („Brown-Discount“), überaus aggressiv in ihr Kaufangebot mit ein. Ein Preisabschlag von 50.000 bis 100.000 Euro gegenüber einem voll sanierten Neubau-Standard ist keine Seltenheit mehr.

Sollten Verkäufer vor dem Verkauf sanieren?

Die Antwort von SBM Immobilien® lautet fast immer: Nein.

Viele Eigentümer begehen den Fehler, kurz vor dem Notartermin noch hektisch und auf eigene Kosten eine neue Wärmepumpe für 35.000 € einzubauen. Die Rechnung geht fast nie auf! Jeder Käufer wünscht sich andere Förderszenarien (oft nehmen Eigennutzer lukrative KfW-Gelder in Anspruch) oder plant ohnehin einen Komplettabriss mit Fußbodenheizung. Wenn Sie als Ausziehender Geld in die Heizung stecken, verlieren Sie wertvolle staatliche Förderungen.

Die sicherste Strategie: Verkaufen Sie die Immobilie hochtransparent im Ist-Zustand. Ein ehrlicher Umgang mit der bestehenden Bausubstanz – gepaart mit den richtigen Exposé-Konzepten und Kostenvoranschlägen – nimmt dem Käufer die Angst und hebelt künstliche Abschläge in der Preisverhandlung professionell aus.

Sie haben ein Grundstück oder ein Einfamilienhaus in München erworben und möchten dieses nun abreißen oder den Dachstuhl für mehr Wohnraum massiv ausbauen? Ob diese Wünsche überhaupt legal sind, steht im Bebauungsplan (B-Plan).

Das absolute Baurecht der Gemeinde

Ein Bebauungsplan ist keine Empfehlung, sondern ein juristisch bindendes Gesetz (Satzung). Er regelt auf den Millimeter genau, wie das Gesicht eines bestimmten Viertels erhalten bleiben soll.

• GFZ & GRZ: Diese Kennzahlen definieren die maximale Quadratmeterfläche, die Sie überbauen dürfen.
• Gestaltung: Es kann zwingend vorgeschrieben werden, dass Dächer z.B. exakt 30 Grad Neigung haben müssen und nur rote Ziegel (Satteldach) erlaubt sind. Flachdach-Villen sind dann faktisch verboten.

Bauen nach Paragraph 34 (BauGB)

In vielen alten Wohngebieten in München oder im Umland gibt es gar keinen B-Plan! In diesem Fall greift §34 des Baugesetzbuches. Dieser besagt vereinfacht: Sie dürfen bauen, was immer Sie wollen, solange sich das neue Haus harmonisch in die Optik und Maße der umliegenden Nachbarhäuser „einfügt“.

Haben Sie eine Immobilie gefunden, sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt und den Notarvertrag bereits freudig unterschrieben? Dann gibt es in München oft noch eine letzte, entscheidende Hürde: Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB).

Die Stadt sitzt immer mit am Tisch

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, der Landeshauptstadt München jeden geschlossenen Immobilienkaufvertrag vorzulegen. Die Stadt prüft dann, ob sie das Vorkaufsrecht für dieses spezielle Grundstück ausübt. Typische Gründe für ein solches Einschreiten sind:

• Das Grundstück liegt in einem festgelegten „Erhaltungsgebiet“ (Milieuschutz).
• Aufgrund von akuter Wohnungsnot möchte die Stadt dort geförderten Wohnraum oder Kitas errichten.

Das „Negativzeugnis“ als Erleichterung

In der absoluten Überzahl der Fälle hat die Stadt jedoch kein Interesse (oder kein Budget), in den privaten Kaufvertrag einzusteigen. Sie stellt dann ein sogenanntes Negativzeugnis (eine Verzichtserklärung) aus. Erst nach Erhalt dieser Erklärung ist der rechtliche Weg endgültig frei und der Kaufpreis kann bezahlt werden.