Wer in München und Umgebung auf einer abbezahlten Immobilie sitzt, deren Wert über die Jahre auf über 1 Millionen Euro angewachsen ist, sieht sich bei der Vererbung oft mit einem riesigen Problem konfrontiert: Der Fiskus greift massiv zu, weil die Freibeträge der Kinder weit überschritten werden.

Der 10-Jahres-Trick: Vermögen steuerfrei „abschmelzen“

Das deutsche Steuerrecht gibt jedem Kind einen Freibetrag in Höhe von 400.000 € pro Elternteil. Das Geniale an der Schenkungssteuer im Gegensatz zur Erbschaftssteuer ist, dass dieser Freibetrag alle 10 Jahre neu entsteht!

Durch clevere, gestaffelte Schenkungsurkunden an die eigenen Kinder (z.B. indem man 40% des Grundstücksanteils notariell überschreibt), kann Immobilienvermögen komplett legal und steuerfrei in die nächste Generation verschoben werden.

Ihre Sicherheit: Nießbrauch

Geben Eltern ihr Haus nicht zu früh aus der Hand? Nein, wenn Sie klug agieren. Sie lassen sich im Zuge der Schenkung ein lebenslanges, unentziehbares Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Das Haus gehört dann juristisch zwar Ihren Kindern, aber Sie behalten 100% der wirtschaftlichen Macht: Sie dürfen bis ans Lebensende darin wohnen – oder das Haus selbst vermieten und alle Mieteinnahmen behalten! Selbst wenn das Kind insolvent geht, bleibt Ihr Wohnsitz geschützt.

Eine geerbte Immobilie an mehrere Nachkommen ist oft der Start eines jahrelangen familiären Konflikts. Eine Erbengemeinschaft ist rechtlich extrem unflexibel: Keine Entscheidung (weder Vermietung noch Renovierung) kann ohne die absolute 100%-Einstimmigkeit aller beteiligten Erben gefällt werden.

Die 3 Wege zur Auflösung (Auseinandersetzung)

• 1. Der lukrative Komplettverkauf: Alle Erben einigen sich auf den Verkauf an einen Dritten. Der Erlös wird nach den Quoten im Erbschein aufgeteilt. Dies ist in über 80% der Fälle der sauberste, schnellste und familiär friedlichste Weg.
• 2. Die „Abschichtung“ (Auszahlung): Ein Erbe möchte das Münchner Haus unbedingt behalten. Er muss die restlichen Erben dann auszahlen. Das Problem: Münchner Immobilien sind oft so teuer, dass Erben diese Einmalauszahlung liquiditätstechnisch gar nicht stemmen können.
• 3. Die Teilungsversteigerung: Die Worst-Case-Option! Können die Parteien sich absolut nicht einigen, kann jeder Erbe beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird weit unter Marktwert verschleudert, extrem viel Kapital wird verbrannt.

SBM Immobilien® tritt hier nicht nur als Makler auf, sondern oft als neutraler Mediator, der ehrliche Marktwerte ermittelt, um Erbengemeinschaften bei einer emotionalen Trennung bestmöglich zu begleiten.

Der Notartermin bildet das offizielle, feierliche Nadelöhr jedes Immobilientransfers in Deutschland. Notare in München sind unparteiische Organe der Rechtspflege. Im Vorfeld (für gewöhnlich zwei Wochen vorher) hat SBM Immobilien gemeinsam mit dem Notar einen Entwurf des Kaufvertrages erstellt, den Sie in Ruhe prüfen konnten.

Der Termin vor Ort

Beim eigentlichen Termin treffen Verkäufer, Käufer und der begleitende Makler zusammen im Büro des Notars ein. Der Notar klärt die Identitäten via Personalausweis und beginnt dann, den gesamten Kaufvertrag vollständig Wort für Wort laut vorzulesen. Dies ist gesetzliche Pflicht.

Sollten beim Verlesen Unklarheiten entstehen („Wann war nochmal die Räumung der Garage definiert?“), kann der Vertrag live am Konferenztisch noch angepasst und umformuliert werden.

Wenn alle Klauseln verlesen sind und totale Einigkeit herrscht, unterschreiben zunächst der Verkäufer und der Käufer mit Füller, und schließlich beglaubigt der Notar den Akt mit seinem eigenen Siegel und Unterschrift. Ab diesem Moment ist der Vertrag absolut rechtsbindend. Den Rest – Löschung alter Grundschulden, Meldung ans Finanzamt – übernimmt nun das Notariat im Hintergrund.

Nach den wilden Nullzins-Jahren, in denen 110%-Finanzierungen an der Tagesordnung waren, haben Banken ihre Richtlinien drastisch verschärft. Wer heute in München eine Immobilie kauft, muss mit einer sehr konservativen, strengen Risikoprüfung der Kreditinstitute rechnen.

Die goldene Regel: Nebenkosten zzgl. Puffer

Als absolute Grundvoraussetzung für eine Immobilienfinanzierung gilt heute: Die sogenannten Kaufnebenkosten müssen aus echtem Bar-Eigenkapital stammen. In Bayern betragen diese rund 9,0 % bis 10,0 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Banken finanzieren diese „verlorenen Kosten“, die keinen Gegenwert darstellen, nicht mehr mit.

• Der optimale Eigenkapitalanteil: Um wirklich exzellente Zinsabschläge von den Banken zu erhalten, sollten Sie in München ein Eigenkapital von mindestens 20 % bis 30 % des finalen Kaufpreises (Loan-to-Value) einplanen.
• Einfluss der energetischen Substanz: Besitzt das Wunschobjekt die Energieklasse G oder H, verlangen Banken oft zusätzliches Eigenkapital oder strenge Rücklagen für den sofortigen Heizungstausch oder die Dachdämmung.

Gerne vermitteln wir Kaufinteressenten an unsere bankenunabhängigen Finanzierungs-Partner mit Premium-Konditionen für das Münchner Stadtgebiet.