Immobilienverkauf München: 5 Fehler, die Sie Geld kosten

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Ein Immobilienverkauf in München ist bei Objekten im Millionenbereich kein alltägliches Geschäft, sondern eine komplexe Finanztransaktion. Verkäufer, die ohne professionelle Makler-Struktur in den Markt gehen, begehen regelmäßig fatale Fehler, die am Ende nicht nur Nerven, sondern direkt sechsstellige Summen am Notartisch kosten.

Die 5 größten Verkäufer-Fehler

  • 1. Der Falsche Angebotspreis: Ein zu hoher Startpreis verbrennt das Objekt. Ein zu niedriger Preis verschenkt reines Eigenkapital.
  • 2. Mangelhafte Datenräume: Fehlende Bauakten oder veraltete Teilungserklärungen lassen die Bank des Käufers im letzten Moment abspringen.
  • 3. Handykamera-Fotos: Wer Premium-Immobilien (ab 1,5 Mio. €) mit schlechten, unaufgeräumten Handybildern im trüben Wetter präsentiert, zieht eine Käuferschicht an, die gnadenlos den Preis drückt.
  • 4. Besichtigungs-Tourismus: Das Portal-Inserat ohne Bonitäts-Vorprüfung führt zu hunderten Wochenend-Terminen mit Menschen, die sich das Haus nie leisten können.
  • 5. Emotionale Verhandlungsführung: Der direkte Konflikt zwischen Verkäufer (Erinnerungen) und Käufer (Mängelsuche) eskaliert ohne neutralen Mediator fast immer beim Preis.

Die Lösung: Diskrete Premium-Vermarktung

SBM Immobilien® orchestriert den Verkauf als „Silent Sale“ oder High-End-Kampagne. Wir lassen die Immobilie professionell werten (Marktwertverfahren) und erzeugen durch Home-Staging, Drohnenaufnahmen und gezielte Off-Market-Ansprache eine exklusive Begehrlichkeit bei passenden, bonitätsgeprüften Investoren. So schützen wir Ihren Verkaufserlös und Ihre Privatsphäre zielsicher.

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Diskrete Immobilienvermarktung: Off-Market im Münchner Süden

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Nicht jede Immobilie gehört auf das Cover eines öffentlichen Portals wie ImmoScout oder Immowelt. Für Verkäufer exklusiver Villen, Penthäuser oder Mehrfamilienhaus-Pakete (z.B. in München Bogenhausen, Nymphenburg, Grünwald oder Starnberg) ist Diskretion das oberste Gebot. Hier kommt die Off-Market Vermarktung (Silent Sale) von SBM Immobilien® ins Spiel.

Beim Secret Sale wechseln Premium-Immobilien den Eigentümer, ohne dass das direkte Umfeld, die Nachbarn oder die Geschäfts-Konkurrenz auch nur ein Flüstern davon wahrnehmen. Wir verkaufen Ihre Immobilie exklusiv an unser geschlossenes, verifiziertes Netzwerk aus Family Offices, Stiftungsvorständen, Profi-Investoren und bonitätsgeprüften Privatkunden.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Kein Immo-Tourismus: Keine Online-Anzeigen, keine Schilder, keine unerwünschten „Besichtigungstouristen“.
  • 100% Privatsphäre: Nachbarn und Öffentlichkeit erfahren nichts von Ihren Verkaufsabsichten.
  • Geprüftes Netzwerk: Wir präsentieren Ihr Objekt ausschließlich vorgemerkten, handverlesenen und liquide geprüften Käufern.
  • Preisstabilität: Off-Market Objekte „verbrennen“ nicht im Internet. Es entsteht keine Preis-Abwärtsspirale durch zu lange Standzeiten.
  • Exklusives Matchmaking: Ein gezielter Ansatz für absolute Top-Immobilien im SBM-Portfolio.

Warum Off-Market in München besonders wertvoll ist

Die Münchner Immobilienlandschaft ist geprägt von Liquidität. Bei einem offenen Verkaufsprozess eines 5-Millionen-Euro-Anwesens erhalten Sie oft hunderte Kontaktanfragen, wovon 99% der Interessenten weder die Bonität nachweisen können, noch echtes Kaufinteresse zeigen. Off-Market isoliert Sie vor diesem Lärm.

✅ Off-Market Vorteile

  • Absoluter Schutz persönlicher und finanzieller Daten.
  • Kein Risiko, dass das Haus öffentlich „verbrannt“ wird.
  • Präzise Käuferansprache an VIP- und Investoren-Kartei.

❌ Public Market Nachteile

  • Jeder Münchner Makler und Neugierige kennt Ihren Wert.
  • Sehr hoher Koordinationsaufwand für irrelevante Termine.
  • Marktbeobachter bemerken Preissenkungen sofort und verhandeln aggressiv.

Häufige Fragen zum Off-Market Sale

Wie erfahren Käufer von meiner Immobilie?
Durch persönliche Telefonate und verschlüsselte Exposés. Wir matchen Ihr Objekt gezielt mit den konkreten Suchprofilen unserer verifizierten High-Net-Worth Individuals (HNWI).

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Umwandlungsverbot in München: Milieuschutz & Aufteilungssperre

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Wer aktuell in München ein klassisches Mehrfamilienhaus (Zinshaus) besitzt und sich mit dem Gedanken trägt, es wohnungsweise abzuverkaufen, stößt unweigerlich auf das sogenannte Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutzgebiet). Was früher der lukrativste Exit-Weg für Eigentümer war (die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen zur Einzelveräußerung), wird heute durch knallharte regulatorische Werkzeuge massiv blockiert.

Das Umwandlungsverbot wurde vom Stadtrat installiert, um die sogenannte „Gentrifizierung“ einzudämmen. Wenn Sie planen, ein Mehrparteienhaus vor dem Verkauf aufzuteilen, müssen Sie genau verstehen, ob Ihre Immobilie unter die Sperrklausel fällt – und welche Ausnahmen es gibt.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Die Regel: Die Umwandlung von vermietetem Mehrfamilienhaus-Wohnraum in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen ist in Milieuschutzgebieten verboten.
  • Das Prüfverfahren: Sie können beim Referat für Stadtplanung die negative Umwandlungsfähigkeit bescheinigen lassen oder eine Ausnahmegenehmigung beantragen.
  • Die Folgen für Käufer: Mieter haben in Erhaltungsgebieten ein massiv ausgedehntes Vorkaufsrecht und einen verlängerten Kündigungsschutz.
  • Globalkauf: Der geschlossene Verkauf (Globalverkauf des gesamten Hauses) an Investoren oder SBM Family-Offices ist hiervon NICHT betroffen und völlig frei.

Was ist ein Milieuschutzgebiet?

In München gibt es dutzende Erhaltungssatzungsgebiete. Die Gebiete erstrecken sich vom Glockenbachviertel bis nach Schwabing und Haidhausen. Liegt Ihre Immobilie innerhalb einer solchen Zone, greifen spezielle Bestimmungen. Wenn Sie den Abgeschlossenheitsplan und die Teilungserklärung einreichen, wird das Grundbuchamt Ihre Notar-Urkunde ohne die ausdrückliche Genehmigung (oder ein Negativattest) des Baureferates nicht vollziehen.

Infografik: Die Milieuschutz-Barriere

1. Aufteilungsblockade Das Amt verhindert aktiv die Entstehung neuen Sondereigentums.
2. Vorkaufsrecht der Stadt Bei jedem Verkauf (selbst Global) prüft die Stadt ihr Einsteigen.
3. Abwendungsvereinbarung Der Käufer muss oft städtische (mieterfreundliche) Verträge unterzeichnen.
4. Genehmigungspflicht Auch große Umbauten benötigen zwingend das Okay der Stadt.

Gibt es Ausnahmen von der Aufteilungssperre?

Ja, in extrem seltenen Fällen. Nach § 395 BauGB ist eine Umwandlung möglich, wenn das Immobilien-Grundstück z.B. zum Nachlass (Erbe) gehört und zur Erbauseinandersetzung genutzt werden soll, ODER wenn die Veräußerung zwingend an Familienmitglieder erfolgt.

SBM Beratung zum Globalverkauf

Wenn die Umwandlung nicht möglich ist, ist der Globalverkauf (Share Deal oder Asset Deal) an finanzstarke Investoren der beste Weg. SBM Immobilien® begleitet diesen Prozess von der sauberen Objektaufbereitung (Datenraum) bis zum diskreten Verkauf.

SBM Experten-Rat: Betrifft Ihre Immobilie das Umwandlungsverbot?

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Die Teilungserklärung: Das „Grundgesetz“ Ihrer Eigentumswohnung

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Wer in München eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte (WEG) erwirbt, sollte der Teilungserklärung beim Notar mehr Aufmerksamkeit schenken als den Fliesen im Badezimmer. Die Teilungserklärung ist das juristische Grundgesetz jedes Mehrparteienhauses. Sie definiert glasklar und unwiderruflich, wem in einer Anlage mit mehreren Etagenwohnungen welcher Millimeter gehört – und wofür jeder Eigentümer finanziell aufkommen muss.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Die Funktion: Die Teilungserklärung teilt das Grundstück vor dem Gesetz formell in voneinander getrennt nutzbare „Sondereigentums“-Bereiche auf.
  • Der Aufteilungsplan: Ist eine amtlich gesiegelte Zeichnung, die exakt anzeigt (mit Nummern versehen), welcher Keller oder Parkplatz zu welcher Wohnung gehört.
  • Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Die Fassade, das Dach und tragende Wände sind immer Gemeinschaftseigentum! Ein Balkonboden oft Sondereigentum.
  • Sondernutzungsrechte: Gärten sind oft rechtlich gesehen Gemeinschaftseigentum, an dem *Sie* ein lebenslanges Sondernutzungsrecht erhalten.

Der tückische Unterschied: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie ein undichtes Fenster (Wohnungsseite) austauschen wollen, denken viele: „Es ist mein Fenster.“ Falsch. Außenfenster, tragende Zimmerwände zur Nachbarschaft, die Wohnungseingangstür von außen, das Dach – all dies ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen dies ohne WEG-Zustimmung meist weder rot streichen noch austauschen. Reparaturobliegenheiten sollten in der Teilungserklärung jedoch clever auf den tatsächlichen Nutzer abgewälzt sein. Bei alten Erklärungen aus den 70ern erwarten Sie hier oft böse (und teure) Überraschungen.

✅ Sondereigentum (Dein Reich)

  • Innere Raum-Wände (nichttragend).
  • Fußbodenbeläge und Tapeten.
  • Innere Sanitäreinrichtungen.
  • Das Innere der Wohnungstür.

🏛️ Gemeinschaftseigentum

  • Treppenhaus und Fassade.
  • Fundament und Dach.
  • Zentrale Versorgungsleitungen.
  • Gartengrundstücke (meist per SNR vergeben).

Tipps für Käufer und Verkäufer

SBM Immobilien® prüft vor jedem Verkauf in München die Teilungserklärung auf toxische Kostenabwälzungs-Klauseln oder fehlende Zuordnungen von Tiefgaragenstellplätzen. Ein fehlerhafter Grundriss-Schnitt im Abgeschlossenheitsplan kann den späteren Wiederverkauf Ihrer Immobilie massiv blockieren, da Banken bei Unstimmigkeiten die Finanzierung streichen.

SBM Experten-Rat: Unklarheiten mit der Eigentumswohnung?

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Erbpacht in München: Günstiger wohnen auf gepachtetem Grund?

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Die Grundstückspreise in München zwingen viele Käufer, nach rentablen Alternativen zu suchen. Hier kommt das Modell der Erbpacht (Erbbaurecht) ins Spiel: Sie erwerben das Haus, pachten jedoch den Boden von der Kirche, der Stadt München oder privaten Stiftungen. Was im ersten Moment als geniale Lösung erscheint, birgt ohne professionelle Beratung immense Fallstricke hinsichtlich Restlaufzeiten und Erbbauzins-Anpassungen.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Kaufpreis: Der Kaufpreis sinkt im Schnitt um 20% bis 30% im Vergleich zum vollen Eigentumserwerb.
  • Der Erbbauzins: Sie zahlen monatlich oder jährlich eine Pacht an den Grundstückseigentümer (meist 2-4% des Bodenwertes p.a.).
  • Die Laufzeit: Verträge laufen typischerweise 75 oder 99 Jahre. Vor dem Kauf ist die Restlaufzeit der kritischste Faktor für die Kreditvergabe!
  • Wiederverkauf: Erbpacht-Immobilien mit weniger als 30 Jahren Restlaufzeit sind über klassische Banken extrem schwer finanzierbar.

Erbpacht vs. Normaler Kauf: Ein Praxisbeispiel in Bogenhausen

Angenommen, Sie interessieren sich für ein Reihenhaus in Bogenhausen. Der aktuelle Marktwert von Gebäude und Grundstück liegt bei 1,5 Mio. Euro. Mit einem Erbbaurecht kaufen Sie vielleicht nur das Gebäudeoberteil für 900.000 €. Die Hürde: Die monatliche Pacht für das 500qm Grundstück kann bei aktuellen Marktwerten schnell 1.500 € bis 3.000 € betragen. Diese laufenden Kosten („zweite Miete“) müssen Sie in Ihre Finanzierungsströme strikt miteinrechnen.

Vorteile

Weniger Eigenkapitalbedarf beim Sofortkauf. Ideal für den Eigenbedarf in Top-Lagen, die sonst unweigerlich unbezahlbar wären.

Die Risiken

Heimfall-Klauseln (wenn Sie die Pacht nicht zahlen, fällt das Haus zurück). Die Pacht ist inflationsgebunden und steigt im Laufe der Jahrzehnte.

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Das Grundbuch einfach erklärt: Was Immobilienbesitzer wissen müssen

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Wer behauptet, Eigentümer einer Immobilie zu sein, muss dies anhand eines einzigen formellen Eintrags beweisen: Das **Grundbuch**. Dieser „Ausweis“ jeder Immobilie wird bei den deutschen Amtsgerichten absolut rechtssicher verwaltet. Wenn in der Abteilung I Ihr Name steht, ist es Ihr Eigentum.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Bestandsverzeichnis: Dort stehen Flurnummer, Gemarkung und Grundstücksgröße.
  • Abteilung I: Dort steht der / die rechtmäßigen Eigentümer.
  • Abteilung II: Hier finden sich extrem wichtige „Lasten“: z.B. Wohnrechte, Wegerechte oder der berüchtigte Leibrenten-Vermerk.
  • Abteilung III: Das Revier der Banken – hier stehen die eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken.

Wie man das Grundbuch liest (ohne Anwalt zu sein)

Ein leerstehendes Haus ist nicht frei von Risiken. Die wirklichen Käufer-Killer verbergen sich in der Abteilung II des Grundbuchs.

Dort finden Sie Dinge wie ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht für den Vater des Verkäufers. Dieses Recht bleibt beim Immobilienverkauf am Objekt kleben – der neue Käufer darf nicht in das Grundstück einziehen, solange die Person lebt! Weiterhin stehen dort Wegerechte (wenn der Nachbar zur Mülltonne über Ihr Gelände laufen darf) oder Reallasten (wenn Sie z.B. Heizungskosten an eine Gemeinde-Fernwärme zahlen müssen).

Infografik: Vor Dem Kauf

1. Grundbuchauszug Lassen Sie sich einen frischen Auszug vom Amtsgericht vorlegen (nicht älter als 2 Wochen).
2. Löschungsbewilligung Grundschulden in Abt. III müssen vor Kauf gelöscht werden.
3. Auflassungsvormerkung Reserviert das Haus für den Käufer, während das Geld überwiesen wird.

SBM Experten-Rat: Wir prüfen Ihre Unterlagen vorab!

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Immobilienmarkt München 2025: Experten-Bericht & Prognose

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München bleibt der absolute Spitzenreiter des deutschen Immobilienmarktes, doch die Spielregeln haben sich in den letzten 24 Monaten radikal verändert. Die Zeit der wilden Bieterverfahren für sanierungsbedürftige Objekte ist vorbei. Käufer finanzieren genauer, hinterfragen Bausubstanzen tiefer und berechnen energetische Sanierungen härter in den Kaufpreis mit ein. Ein professioneller Marktblick auf das Jahr 2025 durch SBM Immobilien®.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Zinsniveau stabilisiert sich: Die extremen Zins-Schocks sind verarbeitet. Die Käufer haben sich auf Raten in Höhe von 3,5% bis 4% eingestellt.
  • Energieklasse entscheidet: Ein Haus der Klasse H (ungedämmt) erfährt extreme Preisabschläge am Markt.
  • Neubau stagniert: Kaum jemand baut neu, was Bestandsimmobilien im Top-Zustand zu hoch begehrten Mangelgütern macht.
  • Luxussegment (Off-Market) floriert: Immobilien im Speckgürtel ab 2 Mio. EUR korrelieren nicht mit Bankzinsen.

Die Zweiteilung des Marktes 2025

Während Standard-Eigentumswohnungen der 70er Jahre mit Ölheizung signifikant längere Vermarktungszeiten aufweisen, erleben komplett kernsanierte Immobilien in Premiumlagen (wie Nymphenburg, Harlaching oder Grünwald) eine rasante Nachfrage. Käufer meiden das Handwerker-Risiko im Jahr 2025 massiv. Sie möchten einziehen und ihre Ruhe haben („Plug and Play“).

Für Verkäufer bedeutet das: Ein Haus unrenoviert an den Markt zu geben, kostet bares Geld. Ein frischer Anstrich, Home-Staging und ein sauberer Vor-Check-Up der Heizung lohnen sich beim erzielbaren Kaufpreis sofort.

Trend 1: ESG & Sanierung

Wärmepumpen oder Fernwärme sind beim Münchner Premium-Käufer 2025 gesetzt. Objekte mit unklarer CO2-Bilanz werden von Erstkäufern gnadenlos abgewertet.

Trend 2: Zinssicherheit

Nach langer Stasis greifen Käufer mit solidem Eigenkapital wieder zu, weil die Panik der EZB abgeklungen ist. Banken dringen jedoch weiterhin auf 20% Eigenkapital.

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Immobilie bei Scheidung in München: Ratgeber & Strategien

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Eine Trennung ist emotional zutiefst belastend. Wenn dazu die Frage des gemeinsamen High-End-Immobilienbesitzes in München (wie ein Familienhaus im Lehel oder Grünwald) kommt, entsteht oft ein brisanter Mix aus ungelösten Finanzen und familiären Konsequenzen. Spätestens ab dem Trennungsjahr drängt die Frage der Zugewinngemeinschaft und wer die Bankraten während der Trennungsphase tilgt.

Die größte Gefahr bei einer Scheidung ist der Notverkauf unter Zeitdruck oder – noch schlimmer – die erzwungene Teilungsversteigerung, bei der extrem viel Vermögen (bis zu 40% des Realwerts) auf der Strecke bleibt. Eine strukturierte, faire und vor allem neutrale Verkaufsstrategie durch einen erfahrenen Vermittler wie SBM Immobilien® ist hier der goldene Mittelweg.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Zugewinngemeinschaft: Hat einer der Partner die Immobilie während der Ehe gekauft, fällt die Wertsteigerung in den gesetzlichen Zugewinn.
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung: Banken verlangen Strafgebühren, wenn ein Immobilienkredit vor Ablauf der 10-Jahres-Zinsbindung gekündigt wird (außer Sie kaufen ein Ersatzobjekt).
  • Die Übernahme: Ein Partner kann den anderen auszahlen, um im Haus zu bleiben. Die aktuelle Immobilien-Einwertung ist dafür die absolute Basis!
  • Die Teilungsversteigerung: Muss um jeden Preis durch Mediation und einen strukturierten Notverkauf abgewendet werden.

Drei Strategien: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

1. Der gemeinsame Verkauf

Dies ist finanziell oft der sinnvollste und unbelastetste Weg. Wir orchestrieren einen diskreten Markt- oder Off-Market-Verkauf (ohne Preisabschläge) und teilen den Nettoerlös exakt 50/50 an die Eheparteien auf. Ein sauberer Schlussstrich.

2. Die Auszahlung (Übernahme)

Partner A möchte im Haus bleiben (z.B. wegen der Kinder im örtlichen Schulsystem von Nymphenburg). Er muss Partner B zum exakten halben Marktwert auszahlen und allein bei der Bank in den noch laufenden Milliardenkredit eintreten.

Neutralität ist beim Makler Pflicht

Wenn zwei Partner sich nicht einigen können, braucht es eine absolut neutrale „dritte Partei“. Als IHK-geprüfter Sachverständiger ist SBM Immobilien der verlängerte Arm des Friedens. Wir erstellen ein objektives und präzises Wertgutachten, mit dem Anwälte arbeiten können, ohne dass sich eine Seite benachteiligt fühlt.

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Immobilien erben in München: Der Ratgeber für Erben 2025

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Der Erbfall einer Immobilie in einer Hochpreis-Region wie München ist ein Privileg mit extremer fiskalischer Fallhöhe. Angesichts von Durchschnittswerten über 1,5 Millionen Euro für gewöhnliche Einfamilienhäuser rutschen selbst Alleinerben rasend schnell in die massive Erbschaftssteuerpflicht. Noch komplexer wird es, wenn eine Erbengemeinschaft (aus hinterbliebenen Geschwistern) eine Immobilie teilt – Konflikte sind hier leider fast schon institutionell vorprogrammiert.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Die Freibeträge (2025): Kinder haben einen Steuer-Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner von 500.000 €.
  • Die Steuerfalle in München: Da die Bodenrichtwerte massiv gestiegen sind, reichen diese Freibeträge bei Münchner Altbauten in Bogenhausen, Solln oder Schwabing fast nie aus.
  • Das Grundbuchamt: Sie haben exakt zwei Jahre Zeit, um das Grundbuch als neuer rechtmäßiger Erbe gebührenfrei umzuschreiben.
  • Erbengemeinschaft: Ohne Einstimmigkeit (wenn drei Erben verkaufen, aber einer das Haus behalten will) darf die Immobilie nicht verkauft werden. Ausnahme: Erben-Teilungsversteigerung.

Wie hoch ist der Immobilienwert laut Finanzamt?

Das Finanzamt München bewertet die Immobilie nach standardisierten Bewertungsverfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert). Das resultierende Gutachten des Finanzamts ist häufig deutlich zu hoch angesetzt! Wenn Sie das Gefühl haben, dass das Amt Ihre Steuerschuld auf Basis eines fiktiven und falschen (Münchner) Immobilien-Goldgräber-Wertes berechnet hat, können Sie durch das Gutachten eines Sachverständigen (SBM Immobilien) den „niedrigeren gemeinen Wert“ nachweisen (§ 198 BewG).

Infografik: Ihre 3 Optionen als Alleinerbe

1. Eigennutzung (Steuerfrei!) Bleiben Sie 10 Jahre lang physisch selbst im Elternhaus wohnen, zahlen Sie oft gar keine Erbschaftssteuer (bis 200qm)!
2. Vermietung Das „Familienheim“ wird zu einer beständigen Rente. Aber Vorsicht bei horrenden Sanierungskosten alter Häuser.
3. Diskreter Verkauf Sofort-Liquidität zur problemlosen Begleichung eventueller Erbsteuern und zur Neu-Investition am Markt.

Der beste Makler für Erbschaften

Besonders bei Erbengemeinschaften scheitert der private Verkauf fast immer an Missgunst, Zweifeln und emotionalen Bindungen einzelner Erben. SBM Immobilien® tritt nicht nur als Immobilienmakler, sondern als erfahrener Mediator und neutrales Bindeglied für Premium-Immobilien in München, Starnberg & Umgebung auf. Wir ermitteln den maximalen Marktwert – neutral, datengestützt und kompromisslos.

SBM Experten-Rat: Immobilie geerbt? Erbschuld senken!

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