Wer in München eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, achtet selten auf den ersten Blick auf emotionale Faktoren wie die Farbe der Fliesen. Hier zählen nackte Zahlen. Das wichtigste Instrument zur blitzschnellen Bewertung eines Inserats ist der sogenannte Kaufpreisfaktor oder „Mietmultiplikator“.

Die simple Berechnung

Kaufpreis der Immobilie / (Kaltmiete pro Monat x 12) = x-fache Faktor

Kaufen Sie eine Wohnung in Bogenhausen für 800.000 € und generieren eine Jahreskaltmiete von 24.000 € (2.000 € monatlich), liegt der Faktor bei exakt 33,3.

Die Münchner Realität

In wirtschaftlichen Krisenregionen gelten Faktoren von 18 bis 20 als erstrebenswert (5% Rendite). In München herrscht jedoch ein anderes Paradigma: Hier zahlen Investoren enorme Aufschläge für die massive Sicherheit und den garantierten Wertzuwachs des Bodens („Sicherheitsprämie“). Faktoren zwischen 28 und 35 (entspricht ca. 2,8% bis 3,5% Brutto-Mietrendite) gelten im absoluten Zentrum (München Core) als normal.