Die Verwirrung war gigantisch: Das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus 2024 trieb Münchner Hausbesitzer reihenweise in die Panik. Man fürchtete sich vor radikalen Verbots-Fristen für alte Öl- und Gasheizungen und horrenten Umbaukosten. Die gute Nachricht vorab: Dieses Gesetz wurde 2026 massiv entschärft und reformiert! Die Zwangsstrenge ist Geschichte, dennoch hat die Gesetzesänderung deutliche Spuren in den Preisverhandlungen bei einem Hausverkauf hinterlassen.

Der Bestandsschutz triumphiert: Keine „Rausreiß-Pflicht“ mehr

Das neue Heizungsgesetz 2026 räumt auf mit dem Gerücht, man müsse eine funktionierende Heizung vor dem Hausverkauf rasend schnell austauschen. Es gilt nun absoluter Bestandsschutz. Solange Ihre alte Gas- oder Ölheizung technisch tadellos funktioniert (und sie die üblichen Immissionsschutz-Werte des Kaminkehrers besteht), darf sie bis zum spätesten Enddatum unangetastet weiterlaufen.

Sollte die Heizung jedoch irreparabel kaputt gehen (die sogenannte Havarie), greifen neue, gelockerte Übergangsfristen, ehe man sich der oft gefürchteten „65%-Regel“ (für erneuerbare Energien via Wärmepumpe) beugen muss.

Der „Brown-Discount“ in München: Warum Käufer dennoch den Preis drücken

Während Verkäufer aufatmen, haben Käufer durch jahrelange mediale Erziehung umgedacht. Wenn Sie heute in Trudering oder Schwabing eine Bestandsimmobilie der Energieeffizienzklasse G oder H mit einer 20 Jahre alten Ölheizung anbieten, ist die Gefahr für Banken und Investoren psychologisch greifbar.

Käufer preisen die Tatsache, dass das Gebäude energetisch veraltet ist („Brown-Discount“), überaus aggressiv in ihr Kaufangebot mit ein. Ein Preisabschlag von 50.000 bis 100.000 Euro gegenüber einem voll sanierten Neubau-Standard ist keine Seltenheit mehr.

Sollten Verkäufer vor dem Verkauf sanieren?

Die Antwort von SBM Immobilien® lautet fast immer: Nein.

Viele Eigentümer begehen den Fehler, kurz vor dem Notartermin noch hektisch und auf eigene Kosten eine neue Wärmepumpe für 35.000 € einzubauen. Die Rechnung geht fast nie auf! Jeder Käufer wünscht sich andere Förderszenarien (oft nehmen Eigennutzer lukrative KfW-Gelder in Anspruch) oder plant ohnehin einen Komplettabriss mit Fußbodenheizung. Wenn Sie als Ausziehender Geld in die Heizung stecken, verlieren Sie wertvolle staatliche Förderungen.

Die sicherste Strategie: Verkaufen Sie die Immobilie hochtransparent im Ist-Zustand. Ein ehrlicher Umgang mit der bestehenden Bausubstanz – gepaart mit den richtigen Exposé-Konzepten und Kostenvoranschlägen – nimmt dem Käufer die Angst und hebelt künstliche Abschläge in der Preisverhandlung professionell aus.