Für Immobilieneigentümer, Vermieter von Mehrfamilienhäusern und Wohnungsverkäufer in München bringt der Jahreswechsel 2026/2027 eine Reihe konkreter gesetzlicher Stichtage mit sich. Während die großen politischen Schlagzeilen rund um das frühere „Heizungsgesetz“ abflauen, treten im Hintergrund technische und juristische Detailregelungen in Kraft, die bei Nichtbeachtung sofort bares Geld kosten oder beim Immobilienverkauf zu massiven Nachverhandlungen führen. SBM Immobilien® fasst die vier wichtigsten Gesetzesänderungen für 2027 praxisnah zusammen.

1. Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was gilt 2027 wirklich?

Mit der Weiterentwicklung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Zuge der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) hat der Gesetzgeber für eine wichtige Beruhigung am deutschen Wohnimmobilienmarkt gesorgt: Es gibt auch 2027 keine individuelle Zwangssanierungspflicht für bestehende Wohngebäude.

Wer in München ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren mit einer funktionierenden Gas- oder Ölheizung besitzt, darf dieses problemlos bewohnen, vererben oder verkaufen, ohne zuvor eine Wärmepumpe einbauen zu müssen. Dennoch sollten Eigentümer zwei zentrale Neuerungen kennen:

• Kommunale Wärmeplanung München: Da Großstädte wie München ihre Wärmepläne (Fernwärme-Ausbaugebiete vs. dezentrale Wärmepumpen-Zonen) vorgelegt haben, orientiert sich jede zukünftige Heizungserneuerung nun strikt daran, ob in Ihrer Straße ein Fernwärmeanschluss realistisch verfügbar ist.
• Die „Biotreppe“ ab 2029 im Blick: Wer noch auf klassische Brennwerttechnik setzt, muss einkalkulieren, dass für neu eingebaute fossile Anlagen ab 2029 schrittweise steigende Beimischungsquoten von grünem Gas/Bioöl greifen. Käufer fragen bei Besichtigungen 2027 gezielt nach diesen Betriebskosten-Perspektiven.

2. Akuter Stichtag 31.12.2026: Die Pflicht zur Funkablesung (Heizkostenverordnung)

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) und vermieteten Eigentumswohnungen in München endet am 31. Dezember 2026 eine unaufschiebbare gesetzliche Übergangsfrist der Heizkostenverordnung:

Ab dem 1. Januar 2027 dürfen in Mehrparteienhäusern ausschließlich fernablesbare Zähler (Walk-by oder Smart-Meter-Gateway) für Heizung und Warmwasser betrieben werden. Das klassische manuelle Ablesen in der Wohnung des Mieters ist damit Geschichte. Zudem müssen Mieter unterjährig monatliche Verbrauchsinformationen erhalten.

Die Konsequenz beim Verkauf oder der Vermietung: Wurde die Umrüstung durch die Hausverwaltung (WEG) oder den Zinshaus-Eigentümer bis zum 31.12.2026 versäumt, haben Mieter ab 2027 das gesetzliche Recht, die gesamte Heizkostenabrechnung pauschal um 3 % zu kürzen. Beim Verkauf einer vermieteten Münchner Wohnung prüfen erfahrene Käufer in den WEG-Protokollen daher sofort, ob die Funkzähler-Umrüstung bereits abgeschlossen ist.

3. Reform beim Energieausweis ab 1. Januar 2027

Der Energieausweis wandelt sich 2027 endgültig vom „Pflicht-Beipackzettel“ zum zentralen wertbestimmenden Dokument jeder Immobilientransaktion. Ab dem 1. Januar 2027 greifen angepasste technische Berechnungsgrundlagen (aktualisierte DIN/TS 18599):

• Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude: Während für Nichtwohngebäude (Gewerbe) eine neue EU-harmonisierte Skala greift, bleibt für Wohnhäuser und Wohnungen in Deutschland die vertraute Farbskala von A+ bis H erhalten.
• Bestandsschutz für gültige Ausweise: Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre reguläre 10-jährige Gültigkeit. Muss jedoch 2027 für einen Verkauf in München ein neuer Ausweis erstellt werden, führen die strengeren Berechnungsnormen dazu, dass ungedämmte Bestandsbauten schneller in die Klassen G oder H abrutschen, sofern Daten nur pauschal geschätzt werden.
• Praxis-Tipp von SBM Immobilien®: Verlassen Sie sich beim Verkauf eines älteren Hauses niemals auf einen billigen „50-Euro-Online-Energieausweis“ nach Aktenlage! Durch eine präzise Vor-Ort-Aufnahme unserer Energieberater (die z. B. bereits erneuerte Fenster oder Kellerdeckendämmungen sauber einrechnen) erreichen wir oft eine um ein bis zwei Stufen bessere Energieeffizienzklasse – was den Verkaufspreis in München um zehntausende Euro schützt.

4. Übersicht: Alle Fristen & Gesetzesfolgen 2026/2027 im Check