SBM Immobilien Investoren & Baurecht

Mehrfamilienhaus in München verkaufen: Rendite & Analyse

/in , /von

Der Verkauf eines Zinshauses oder vollvermieteten Mehrfamilienhauses in München gehorcht völlig anderen Marktgesetzen als der Verkauf von klassischem Eigennutzer-Wohnraum. Kaufen Privatpersonen mit Emotion und Herz, kaufen Ihre Abnehmer – institutionelle Anleger, Family Offices und Stiftungen – ausschließlich Rendite, Excel-Tabellen und Potenzial.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Die Bewertung: Einzinshäuser werden fast ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet (Ist-Mieteinnahmen bereinigt um Bewirtschaftungskosten auf den Liegenschaftszins diskontiert).
  • Altbestand vs. Potenzial: Ein altes Haus mit hohem Instandhaltungsstau ist für Investoren attraktiv, WENN die „Miet-Upside“ (Neuvermietungspotenzial) hoch ist.
  • Milieuschutz-Sperre: Ist das Mehrfamilienhaus umwandlungsfähig (kann in ETWs aufgeteilt werden), steigt der Wert für Projektentwickler gigantisch. Das muss vorab geprüft werden!
  • Diskreter Deal: SBM Immobilien® bringt Ihr Mehrfamilienhaus niemals öffentlich auf ImmoScout. Wir platzieren es exklusiv bei verifizierten Investoren.

Der Fakten-Raum entscheidet über den Millionen-Deal

Ein Investor prüft vor dem Kauf gnadenlos. Unser Job als Ihr Makler beginnt Wochen vor dem ersten Käufer-Call: Wir bereiten einen glasklaren „Data Room“ vor. Dazu gehören lückenlose Mieterlisten, exakt bereinigte Nebenkostenabrechnungen, Bauakten und Energieausweise. Ein unvollständiger Datenraum führt bei Profi-Käufern zu pauschalen Risikoabschlägen. SBM Immobilien® verhindert dies und zügelt die Aggressivität fremder Einkäufer durch absolute Datentransparenz.

SBM Experten-Rat: Haben Sie konkrete Fragen?

Experten-Gespräch anfragen

Umwandlungsverbot in München: Milieuschutz & Aufteilungssperre

/in , /von

Wer aktuell in München ein klassisches Mehrfamilienhaus (Zinshaus) besitzt und sich mit dem Gedanken trägt, es wohnungsweise abzuverkaufen, stößt unweigerlich auf das sogenannte Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutzgebiet). Was früher der lukrativste Exit-Weg für Eigentümer war (die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen zur Einzelveräußerung), wird heute durch knallharte regulatorische Werkzeuge massiv blockiert.

Das Umwandlungsverbot wurde vom Stadtrat installiert, um die sogenannte „Gentrifizierung“ einzudämmen. Wenn Sie planen, ein Mehrparteienhaus vor dem Verkauf aufzuteilen, müssen Sie genau verstehen, ob Ihre Immobilie unter die Sperrklausel fällt – und welche Ausnahmen es gibt.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

  • Die Regel: Die Umwandlung von vermietetem Mehrfamilienhaus-Wohnraum in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen ist in Milieuschutzgebieten verboten.
  • Das Prüfverfahren: Sie können beim Referat für Stadtplanung die negative Umwandlungsfähigkeit bescheinigen lassen oder eine Ausnahmegenehmigung beantragen.
  • Die Folgen für Käufer: Mieter haben in Erhaltungsgebieten ein massiv ausgedehntes Vorkaufsrecht und einen verlängerten Kündigungsschutz.
  • Globalkauf: Der geschlossene Verkauf (Globalverkauf des gesamten Hauses) an Investoren oder SBM Family-Offices ist hiervon NICHT betroffen und völlig frei.

Was ist ein Milieuschutzgebiet?

In München gibt es dutzende Erhaltungssatzungsgebiete. Die Gebiete erstrecken sich vom Glockenbachviertel bis nach Schwabing und Haidhausen. Liegt Ihre Immobilie innerhalb einer solchen Zone, greifen spezielle Bestimmungen. Wenn Sie den Abgeschlossenheitsplan und die Teilungserklärung einreichen, wird das Grundbuchamt Ihre Notar-Urkunde ohne die ausdrückliche Genehmigung (oder ein Negativattest) des Baureferates nicht vollziehen.

Infografik: Die Milieuschutz-Barriere

1. Aufteilungsblockade Das Amt verhindert aktiv die Entstehung neuen Sondereigentums.
2. Vorkaufsrecht der Stadt Bei jedem Verkauf (selbst Global) prüft die Stadt ihr Einsteigen.
3. Abwendungsvereinbarung Der Käufer muss oft städtische (mieterfreundliche) Verträge unterzeichnen.
4. Genehmigungspflicht Auch große Umbauten benötigen zwingend das Okay der Stadt.

Gibt es Ausnahmen von der Aufteilungssperre?

Ja, in extrem seltenen Fällen. Nach § 395 BauGB ist eine Umwandlung möglich, wenn das Immobilien-Grundstück z.B. zum Nachlass (Erbe) gehört und zur Erbauseinandersetzung genutzt werden soll, ODER wenn die Veräußerung zwingend an Familienmitglieder erfolgt.

SBM Beratung zum Globalverkauf

Wenn die Umwandlung nicht möglich ist, ist der Globalverkauf (Share Deal oder Asset Deal) an finanzstarke Investoren der beste Weg. SBM Immobilien® begleitet diesen Prozess von der sauberen Objektaufbereitung (Datenraum) bis zum diskreten Verkauf.

SBM Experten-Rat: Betrifft Ihre Immobilie das Umwandlungsverbot?

Jetzt kostenfreie Standort-Prüfung anfragen