Erbpacht & Erbbaurecht einfach erklärt: Wann lohnt es sich in München?
Erbpacht klingt für viele Immobilienkäufer in Zeiten hoher Zinsen und extremer Münchner Bodenrichtwerte nach der rettenden Abkürzung ins Eigenheim: Ein fertiges Haus in Nymphenburg oder ein Grundstück in Bogenhausen erwerben – und dabei den schwindelerregenden Preis für den Baugrund komplett einsparen.
Doch in der Praxis ist es vor allem eines: Ein Konstrukt, das man restlos verstanden haben muss. Denn bei einem Erbpachtgrundstück kaufen Sie nicht einfach eine Immobilie, Sie kaufen einen Vertrag. Einen Vertrag mit laufenden Kosten, langen Laufzeiten, Rechten und Pflichten.
In diesem SBM Ratgeber erfahren Sie klar und ungefiltert, was Erbbaurecht in der Praxis bedeutet, wo die versteckten Risiken des Erbpachtzinses liegen, wann sich das Modell rechnet – und wann es zur Kostenfalle beim Wiederverkauf mutiert.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Die Grundidee: Sie kaufen ein Haus, aber nicht das Grundstück darunter.
- Die Kosten: Sie zahlen dem Grundstückseigentümer eine laufende Miete: den Erbbauzins.
- Die Laufzeit: Verträge haben meist ein klares Verfallsdatum (oft 60 bis 99 Jahre).
- Die Gefahr: Eine niedrige Restlaufzeit macht den späteren Wiederverkauf oft extrem schwer, da Banken die Finanzierung für Käufer verweigern.
- Die Regel: Erbpacht ist nicht automatisch „billiger“, sondern lediglich eine Verschiebung der Kosten vom Kaufpreis auf die laufende monatliche Belastung.
Was ist Erbpacht? Und was bedeutet Erbbaurecht eigentlich?
Im Alltag werfen Käufer und Verkäufer die Begriffe „Erbpacht“ und „Erbbaurecht“ gerne in einen Topf. Juristisch gesehen ist das ein Fehler:
Die historische Erbpacht (das dauerhafte Nutzen landwirtschaftlicher Flächen) ist in Deutschland seit über einem Jahrhundert abgeschafft. Wenn man in München heute von einem Erbpachtgrundstück spricht, geht es rechtlich immer um das Erbbaurecht.
Das Erbbaurecht erlaubt es Ihnen, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder ein bestehendes Haus zu kaufen. Das Gebäude gehört rechtmäßig Ihnen und wird auch so im Grundbuch (in einem speziellen Erbbaugrundbuch) eingetragen. Der Boden bleibt jedoch im Besitz des Grundherren (in München oft die katholische Kirche, Stiftungen oder die Stadt selbst).
Wie funktioniert ein Erbpachtgrundstück in der Praxis?
Dieser Prozess ist absolut rechtssicher und durch das notarielle Erbbaurechtsgesetz geregelt. Den Einstiegspreisvorteil „erkaufen“ Sie sich allerdings durch laufende Raten:
Der Erbbauzins
Statt das Grundstück zu kaufen, zahlen Sie dem Grundstückseigentümer den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird vertraglich frei verhandelt und liegt heute oft zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenrichtwerts pro Jahr.
Das Grundproblem wird hier sofort sichtbar: Sie sparen zwar anfangs massiv an Darlehens- und Zinskosten gegenüber der Bank, die laufende Belastung des Erbbauzinses begleitet Sie jedoch jahrzehntelang. Noch drastischer wird es, wenn der Vertrag Anpassungsklauseln enthält, die den Zins alle paar Jahre an die Inflation (Verbraucherpreisindex) koppeln.
Infografik: Die 6 Facetten der Erbpacht
Die SBM Übersicht: Vorteile und Nachteile von Erbpacht
✅ Vorteile (Für Käufer)
- Geringeres Eigenkapital: Die Bau-kosten sinken oft um 30-50%.
- Top-Lagen in München: Werden dadurch bezahlbar.
- Steuervorteil: Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel geringer aus.
❌ Nachteile (Für Käufer/Verkäufer)
- Laufende Belastung: Die jährlichen Zinszahlungen fressen Geld.
- Verkaufsproblematik: Beträgt die Restlaufzeit unter 30 Jahre, ist es oft unverkäuflich.
- Index-Anpassung: Strenge Inflationsanpassungen.
Rechenbeispiel: Ist Erbpacht wirklich günstiger als Kaufen?
Lassen Sie uns den Fall in der Münchner Realität kalkulieren:
Angenommen, Sie interessieren sich für ein sanierungsbedürftiges Haus in Harlaching. Haus: 400.000 €. Grundstück: 600.000 €.
- Kauf: 1.000.000 € und Massen an Bankzinsen.
- Erbbaurecht (4%): 400.000 € + 24.000 € Erbbauzins pro Jahr (2.000 € im Monat).
Nach 30 Jahren haben Sie allein 720.000 € gezahlt! Das Grundstück gehört Ihnen nach 30 Jahren jedoch immer noch nicht.
Checkliste vor dem Kauf: Die 7 SBM Gebote
- Restlaufzeit: Alles unter 30 Jahren ist ein extrems Bank-Risiko.
- Zinsbelastung: Liegt der Zins nah an der Inflation?
- Anpassungs-Klauseln: Darf der Verpächter den Zins anheben?
- Zustimmungspflichten: Werden Genehmigungen für Umbauten verlangt?
- Wer ist Eigentümer? Kirche vs. Privat?
- Heimfall-Klauseln: Wann geht alles an den Besitzer der Erde zurück?
- Vertragsende: Was wird Ihnen nach 99 Jahren entschädigt?
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