Nachverdichtung & Baurecht München: Die versteckten Millionen im Garten
Nachverdichtung & Baurecht München: Die versteckten Millionen im Garten
Baugrund in München ist 2026 vermutlich das begehrteste und teuerste „Rohmaterial“ in ganz Europa. Da die Stadtgrenzen nicht wachsen können, gibt es nur einen Weg für neuen Wohnraum: Nachverdichtung. Für Eigentümer von klassischen Einfamilienhäusern mit großen Gärten (ab ca. 600 – 800 Quadratmetern) in Lagen wie Waldtrudering, Obermenzing, Bogenhausen oder Harlaching liegt wörtlich ein unentdeckter Millionen-Schatz im eigenen Vorgarten begraben.
Was bedeutet Nachverdichtung genau?
Haben Ihre Großeltern in den 60er Jahren ein kleines Haus auf ein 1.200qm Grundstück gebaut? Damals war Land billig. Nach dem heutigen Bebauungsplan (oft geregelt nach dem berüchtigten § 34 BauGB – „Einfügen in die nähere Umgebung“) dürfte man dort heute meistens zwei Doppelhäuser oder sogar ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Das Baurecht – die fiktive Möglichkeit, was man dort legal hinstellen *könnte* – ist weitaus mehr wert als die Steine des aktuellen Altbaus.
Fehler 1: Haus als „Altbau“ verkaufen
Viele Eigentümer verkaufen ihr geerbtes Haus einfach so an eine Bauträgergesellschaft, ohne das Baurecht vorher geklärt zu haben. Der kluge Bauträger kauft es für 1,2 Millionen, reicht am nächsten Tag einen Bauantrag für ein 3-Parteien-Haus ein und macht Millionen-Gewinne, die eigentlich Ihnen zugestanden hätten!
Der SBM-Weg: Baurecht schaffen
Bevor SBM Immobilien® das Grundstück inseriert, initiieren wir gemeinsam mit Partner-Architekten eine Bauvoranfrage (BVA) beim Bauamt München. Sobald wir z.B. einen positiv genehmigten Vorbescheid für ein voll ausgebautes Mehrfamilienhaus in der Hand haben, steigt der Wert Ihres Grundstücks augenblicklich exponenziell an.
Der Teilverkauf des Gartens (Realteilung)
Eine weitere, extrem lukrative Methode im Jahr 2026 für Eigentümer im fortgeschrittenen Alter: Sie möchten in Ihrem Haus in Trudering wohnen bleiben, aber der Garten ist Ihnen ohnehin viel zu arbeitsintensiv? Wir analysieren, ob Ihr Grundstück offiziell per Realteilung gesplittet werden („Pfeifenstil-Grundstück“) darf. Sie behalten Ihr geliebtes Haus und verkaufen lediglich die ungenutzten hinteren 550qm Baugrund Ihres Gartens an uns oder einen Bauträger und streichen den vollen Kaufpreis steuerfrei (€ 23 EStG) ein.
Die Gesetze rund um GFZ (Geschossflächenzahl), GRZ (Grundflächenzahl) und den strengen Münchner Baumschutz sind gnadenlos kompliziert. Überlassen Sie diese komplexen Millionen-Kalkulationen nicht dem Käufer, sondern schaffen Sie die Baurecht-Fakten vorab mit einem starken Partner an Ihrer Seite.
