Die Teilungserklärung: Das „Grundgesetz“ Ihrer Eigentumswohnung
Die Teilungserklärung: Das „Grundgesetz“ Ihrer Eigentumswohnung
Wer in München eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte (WEG) erwirbt, sollte der Teilungserklärung beim Notar mehr Aufmerksamkeit schenken als den Fliesen im Badezimmer. Die Teilungserklärung ist das juristische Grundgesetz jedes Mehrparteienhauses. Sie definiert glasklar und unwiderruflich, wem in einer Anlage mit mehreren Etagenwohnungen welcher Millimeter gehört – und wofür jeder Eigentümer finanziell aufkommen muss.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Die Funktion: Die Teilungserklärung teilt das Grundstück vor dem Gesetz formell in voneinander getrennt nutzbare „Sondereigentums“-Bereiche auf.
- Der Aufteilungsplan: Ist eine amtlich gesiegelte Zeichnung, die exakt anzeigt (mit Nummern versehen), welcher Keller oder Parkplatz zu welcher Wohnung gehört.
- Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Die Fassade, das Dach und tragende Wände sind immer Gemeinschaftseigentum! Ein Balkonboden oft Sondereigentum.
- Sondernutzungsrechte: Gärten sind oft rechtlich gesehen Gemeinschaftseigentum, an dem *Sie* ein lebenslanges Sondernutzungsrecht erhalten.
Der tückische Unterschied: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wenn Sie ein undichtes Fenster (Wohnungsseite) austauschen wollen, denken viele: „Es ist mein Fenster.“ Falsch. Außenfenster, tragende Zimmerwände zur Nachbarschaft, die Wohnungseingangstür von außen, das Dach – all dies ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen dies ohne WEG-Zustimmung meist weder rot streichen noch austauschen. Reparaturobliegenheiten sollten in der Teilungserklärung jedoch clever auf den tatsächlichen Nutzer abgewälzt sein. Bei alten Erklärungen aus den 70ern erwarten Sie hier oft böse (und teure) Überraschungen.
✅ Sondereigentum (Dein Reich)
- Innere Raum-Wände (nichttragend).
- Fußbodenbeläge und Tapeten.
- Innere Sanitäreinrichtungen.
- Das Innere der Wohnungstür.
🏛️ Gemeinschaftseigentum
- Treppenhaus und Fassade.
- Fundament und Dach.
- Zentrale Versorgungsleitungen.
- Gartengrundstücke (meist per SNR vergeben).
Tipps für Käufer und Verkäufer
SBM Immobilien® prüft vor jedem Verkauf in München die Teilungserklärung auf toxische Kostenabwälzungs-Klauseln oder fehlende Zuordnungen von Tiefgaragenstellplätzen. Ein fehlerhafter Grundriss-Schnitt im Abgeschlossenheitsplan kann den späteren Wiederverkauf Ihrer Immobilie massiv blockieren, da Banken bei Unstimmigkeiten die Finanzierung streichen.
