Wer in München eine Eigentumswohnung oder eine Haushälfte (WEG) erwirbt, sollte der Teilungserklärung beim Notar mehr Aufmerksamkeit schenken als den Fliesen im Badezimmer. Die Teilungserklärung ist das juristische Grundgesetz jedes Mehrparteienhauses. Sie definiert glasklar und unwiderruflich, wem in einer Anlage mit mehreren Etagenwohnungen welcher Millimeter gehört – und wofür jeder Eigentümer finanziell aufkommen muss.

Der tückische Unterschied: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie ein undichtes Fenster (Wohnungsseite) austauschen wollen, denken viele: „Es ist mein Fenster.“ Falsch. Außenfenster, tragende Zimmerwände zur Nachbarschaft, die Wohnungseingangstür von außen, das Dach – all dies ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen dies ohne WEG-Zustimmung meist weder rot streichen noch austauschen. Reparaturobliegenheiten sollten in der Teilungserklärung jedoch clever auf den tatsächlichen Nutzer abgewälzt sein. Bei alten Erklärungen aus den 70ern erwarten Sie hier oft böse (und teure) Überraschungen.

Tipps für Käufer und Verkäufer

SBM Immobilien® prüft vor jedem Verkauf in München die Teilungserklärung auf toxische Kostenabwälzungs-Klauseln oder fehlende Zuordnungen von Tiefgaragenstellplätzen. Ein fehlerhafter Grundriss-Schnitt im Abgeschlossenheitsplan kann den späteren Wiederverkauf Ihrer Immobilie massiv blockieren, da Banken bei Unstimmigkeiten die Finanzierung streichen.

Wer behauptet, Eigentümer einer Immobilie zu sein, muss dies anhand eines einzigen formellen Eintrags beweisen: Das **Grundbuch**. Dieser „Ausweis“ jeder Immobilie wird bei den deutschen Amtsgerichten absolut rechtssicher verwaltet. Wenn in der Abteilung I Ihr Name steht, ist es Ihr Eigentum.

Wie man das Grundbuch liest (ohne Anwalt zu sein)

Ein leerstehendes Haus ist nicht frei von Risiken. Die wirklichen Käufer-Killer verbergen sich in der Abteilung II des Grundbuchs.

Dort finden Sie Dinge wie ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht für den Vater des Verkäufers. Dieses Recht bleibt beim Immobilienverkauf am Objekt kleben – der neue Käufer darf nicht in das Grundstück einziehen, solange die Person lebt! Weiterhin stehen dort Wegerechte (wenn der Nachbar zur Mülltonne über Ihr Gelände laufen darf) oder Reallasten (wenn Sie z.B. Heizungskosten an eine Gemeinde-Fernwärme zahlen müssen).

Eine Trennung ist emotional zutiefst belastend. Wenn dazu die Frage des gemeinsamen High-End-Immobilienbesitzes in München (wie ein Familienhaus im Lehel oder Grünwald) kommt, entsteht oft ein brisanter Mix aus ungelösten Finanzen und familiären Konsequenzen. Spätestens ab dem Trennungsjahr drängt die Frage der Zugewinngemeinschaft und wer die Bankraten während der Trennungsphase tilgt.

Die größte Gefahr bei einer Scheidung ist der Notverkauf unter Zeitdruck oder – noch schlimmer – die erzwungene Teilungsversteigerung, bei der extrem viel Vermögen (bis zu 40% des Realwerts) auf der Strecke bleibt. Eine strukturierte, faire und vor allem neutrale Verkaufsstrategie durch einen erfahrenen Vermittler wie SBM Immobilien® ist hier der goldene Mittelweg.

Drei Strategien: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Neutralität ist beim Makler Pflicht

Wenn zwei Partner sich nicht einigen können, braucht es eine absolut neutrale „dritte Partei“. Als IHK-geprüfter Sachverständiger ist SBM Immobilien der verlängerte Arm des Friedens. Wir erstellen ein objektives und präzises Wertgutachten, mit dem Anwälte arbeiten können, ohne dass sich eine Seite benachteiligt fühlt.