Bei den hohen Immobilienwerten in München und dem Umland geht es beim Thema Spekulationssteuer (offiziell: Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG) schnell um sechsstellige Beträge. Wer eine Münchner Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit einem Wertzuwachs von 300.000 Euro unbedacht einen Monat zu früh beurkundet, zahlt bei einem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag) im schlimmsten Fall über 130.000 Euro ans Finanzamt.

Gerade Ende 2026 und im Jahr 2027, wenn viele Eigentümer ihre Immobilienportfolios aufgrund gestiegener Zinsen oder veränderter Lebensumstände neu ordnen, ist das präzise Timing des Notartermins entscheidend. SBM Immobilien® zeigt Ihnen die wichtigsten Fristen, Fallstricke und legalen Gestaltungswege.

1. Was zählt für die 10-Jahres-Frist: Grundbuch oder Notartermin?

Einer der gefährlichsten Irrtümer beim Hausverkauf betrifft die Berechnung des Fristbeginns und Fristendes. Für das Finanzamt zählt weder die Schlüsselübergabe noch die Eintragung im Grundbuch, sondern einzig und allein das Datum des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts – also der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Beispiel: Haben Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung in München-Maxvorstadt am 15. November 2016 beim Notar gekauft, endet die 10-jährige Spekulationsfrist mit Ablauf des 15. November 2026. Unterschreiben Sie den neuen Verkaufsvertrag am 16. November 2026 oder später, kassieren Sie den gesamten Veräußerungsgewinn zu 100 % steuerfrei. Dabei dürfen wir Ihre Immobilie selbstverständlich schon Monate vor Ablauf der Frist professionell vermarkten, besichtigen und reservieren – entscheidend ist nur, dass die Unterschrift beim Notar erst nach dem Stichtag erfolgt.

2. Der legale „3-Kalenderjahre-Trick“ bei Eigennutzung

Noch spannender wird § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bei Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Das Gesetz verlangt für die Steuerfreiheit vor Ablauf von 10 Jahren, dass die Immobilie „im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde“.

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) legt den Begriff „Jahr“ hierbei als angabefähiges Kalenderjahr aus – wobei im ersten und im dritten Kalenderjahr jeweils ein einziger Tag Eigennutzung ausreicht, solange das mittlere Kalenderjahr vollständig selbst bewohnt wurde!

Wichtiger Zusatz-Tipp: Als „eigene Wohnzwecke“ zählt das Finanzamt es übrigens auch, wenn Sie die Münchner Wohnung unentgeltlich Ihrem Kind überlassen, solange Sie für dieses Kind noch Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben (ideal für Studentenwohnungen in München!).

3. Checkliste: Wann fällt Spekulationssteuer an – und wann nicht?

4. Achtung bei Scheidung und „3-Objekt-Grenze“

Zwei Spezialfälle erfordern beim Verkauf in München besondere Sorgfalt:

1. Die Scheidungs-Steuerfalle: Trennt sich ein Ehepaar vor Ablauf der 10-Jahres-Frist und zieht ein Partner aus dem gemeinsamen Haus in Trudering oder Solln aus, während der andere Partner dort wohnen bleibt, gilt die Immobilie für den ausgezogenen Partner ab dem Auszugstag als nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Erfolgt der Verkauf erst im darauffolgenden Kalenderjahr, droht dem ausgezogenen Partner auf seine Hälfte des Gewinns die Spekulationssteuer! Hier muss der Verkauf zwingend noch im Kalenderjahr des Auszugs (oder nach Ablauf der 10 Jahre) strukturiert werden.
2. Abzugsfähige Kosten (Falls doch steuerpflichtig verkauft wird): Müssen Sie eine vermietete Immobilie zwingend unter 10 Jahren verkaufen, wird nur der echte Nettogewinn besteuert (allerdings erhöht um die bereits steuerlich geltend gemachte Gebäude-AfA). Vom Gewinn abziehen dürfen Sie jedoch sämtliche Verkaufsnebenkosten: Maklerprovision, Kosten für Home Staging, Notarkosten, Inseratskosten sowie die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank!

Hinweis: Dieser Fachbeitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung durch einen zugelassenen Steuerberater. SBM Immobilien® arbeitet eng mit spezialisierten Immobilien-Steuerkanzleien in München zusammen, um Ihren Verkauf optimal zu timen.