Erbpacht in München: Günstiger wohnen auf gepachtetem Grund?
Erbpacht in München: Günstiger wohnen auf gepachtetem Grund?
Die Grundstückspreise in München zwingen viele Käufer, nach rentablen Alternativen zu suchen. Hier kommt das Modell der Erbpacht (Erbbaurecht) ins Spiel: Sie erwerben das Haus, pachten jedoch den Boden von der Kirche, der Stadt München oder privaten Stiftungen. Was im ersten Moment als geniale Lösung erscheint, birgt ohne professionelle Beratung immense Fallstricke hinsichtlich Restlaufzeiten und Erbbauzins-Anpassungen.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Kaufpreis: Der Kaufpreis sinkt im Schnitt um 20% bis 30% im Vergleich zum vollen Eigentumserwerb.
- Der Erbbauzins: Sie zahlen monatlich oder jährlich eine Pacht an den Grundstückseigentümer (meist 2-4% des Bodenwertes p.a.).
- Die Laufzeit: Verträge laufen typischerweise 75 oder 99 Jahre. Vor dem Kauf ist die Restlaufzeit der kritischste Faktor für die Kreditvergabe!
- Wiederverkauf: Erbpacht-Immobilien mit weniger als 30 Jahren Restlaufzeit sind über klassische Banken extrem schwer finanzierbar.
Erbpacht vs. Normaler Kauf: Ein Praxisbeispiel in Bogenhausen
Angenommen, Sie interessieren sich für ein Reihenhaus in Bogenhausen. Der aktuelle Marktwert von Gebäude und Grundstück liegt bei 1,5 Mio. Euro. Mit einem Erbbaurecht kaufen Sie vielleicht nur das Gebäudeoberteil für 900.000 €. Die Hürde: Die monatliche Pacht für das 500qm Grundstück kann bei aktuellen Marktwerten schnell 1.500 € bis 3.000 € betragen. Diese laufenden Kosten („zweite Miete“) müssen Sie in Ihre Finanzierungsströme strikt miteinrechnen.
Vorteile
Weniger Eigenkapitalbedarf beim Sofortkauf. Ideal für den Eigenbedarf in Top-Lagen, die sonst unweigerlich unbezahlbar wären.
Die Risiken
Heimfall-Klauseln (wenn Sie die Pacht nicht zahlen, fällt das Haus zurück). Die Pacht ist inflationsgebunden und steigt im Laufe der Jahrzehnte.
