Umwandlungsverbot in München: Milieuschutz & Aufteilungssperre
Umwandlungsverbot in München: Milieuschutz & Aufteilungssperre
Wer aktuell in München ein klassisches Mehrfamilienhaus (Zinshaus) besitzt und sich mit dem Gedanken trägt, es wohnungsweise abzuverkaufen, stößt unweigerlich auf das sogenannte Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutzgebiet). Was früher der lukrativste Exit-Weg für Eigentümer war (die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen zur Einzelveräußerung), wird heute durch knallharte regulatorische Werkzeuge massiv blockiert.
Das Umwandlungsverbot wurde vom Stadtrat installiert, um die sogenannte „Gentrifizierung“ einzudämmen. Wenn Sie planen, ein Mehrparteienhaus vor dem Verkauf aufzuteilen, müssen Sie genau verstehen, ob Ihre Immobilie unter die Sperrklausel fällt – und welche Ausnahmen es gibt.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Die Regel: Die Umwandlung von vermietetem Mehrfamilienhaus-Wohnraum in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen ist in Milieuschutzgebieten verboten.
- Das Prüfverfahren: Sie können beim Referat für Stadtplanung die negative Umwandlungsfähigkeit bescheinigen lassen oder eine Ausnahmegenehmigung beantragen.
- Die Folgen für Käufer: Mieter haben in Erhaltungsgebieten ein massiv ausgedehntes Vorkaufsrecht und einen verlängerten Kündigungsschutz.
- Globalkauf: Der geschlossene Verkauf (Globalverkauf des gesamten Hauses) an Investoren oder SBM Family-Offices ist hiervon NICHT betroffen und völlig frei.
Was ist ein Milieuschutzgebiet?
In München gibt es dutzende Erhaltungssatzungsgebiete. Die Gebiete erstrecken sich vom Glockenbachviertel bis nach Schwabing und Haidhausen. Liegt Ihre Immobilie innerhalb einer solchen Zone, greifen spezielle Bestimmungen. Wenn Sie den Abgeschlossenheitsplan und die Teilungserklärung einreichen, wird das Grundbuchamt Ihre Notar-Urkunde ohne die ausdrückliche Genehmigung (oder ein Negativattest) des Baureferates nicht vollziehen.
Infografik: Die Milieuschutz-Barriere
Gibt es Ausnahmen von der Aufteilungssperre?
Ja, in extrem seltenen Fällen. Nach § 395 BauGB ist eine Umwandlung möglich, wenn das Immobilien-Grundstück z.B. zum Nachlass (Erbe) gehört und zur Erbauseinandersetzung genutzt werden soll, ODER wenn die Veräußerung zwingend an Familienmitglieder erfolgt.
SBM Beratung zum Globalverkauf
Wenn die Umwandlung nicht möglich ist, ist der Globalverkauf (Share Deal oder Asset Deal) an finanzstarke Investoren der beste Weg. SBM Immobilien® begleitet diesen Prozess von der sauberen Objektaufbereitung (Datenraum) bis zum diskreten Verkauf.
