Immobilien erben in München: Der Ratgeber für Erben 2025
Immobilien erben in München: Der Ratgeber für Erben 2025
Der Erbfall einer Immobilie in einer Hochpreis-Region wie München ist ein Privileg mit extremer fiskalischer Fallhöhe. Angesichts von Durchschnittswerten über 1,5 Millionen Euro für gewöhnliche Einfamilienhäuser rutschen selbst Alleinerben rasend schnell in die massive Erbschaftssteuerpflicht. Noch komplexer wird es, wenn eine Erbengemeinschaft (aus hinterbliebenen Geschwistern) eine Immobilie teilt – Konflikte sind hier leider fast schon institutionell vorprogrammiert.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Die Freibeträge (2025): Kinder haben einen Steuer-Freibetrag von 400.000 €, Ehepartner von 500.000 €.
- Die Steuerfalle in München: Da die Bodenrichtwerte massiv gestiegen sind, reichen diese Freibeträge bei Münchner Altbauten in Bogenhausen, Solln oder Schwabing fast nie aus.
- Das Grundbuchamt: Sie haben exakt zwei Jahre Zeit, um das Grundbuch als neuer rechtmäßiger Erbe gebührenfrei umzuschreiben.
- Erbengemeinschaft: Ohne Einstimmigkeit (wenn drei Erben verkaufen, aber einer das Haus behalten will) darf die Immobilie nicht verkauft werden. Ausnahme: Erben-Teilungsversteigerung.
Wie hoch ist der Immobilienwert laut Finanzamt?
Das Finanzamt München bewertet die Immobilie nach standardisierten Bewertungsverfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert). Das resultierende Gutachten des Finanzamts ist häufig deutlich zu hoch angesetzt! Wenn Sie das Gefühl haben, dass das Amt Ihre Steuerschuld auf Basis eines fiktiven und falschen (Münchner) Immobilien-Goldgräber-Wertes berechnet hat, können Sie durch das Gutachten eines Sachverständigen (SBM Immobilien) den „niedrigeren gemeinen Wert“ nachweisen (§ 198 BewG).
Infografik: Ihre 3 Optionen als Alleinerbe
Der beste Makler für Erbschaften
Besonders bei Erbengemeinschaften scheitert der private Verkauf fast immer an Missgunst, Zweifeln und emotionalen Bindungen einzelner Erben. SBM Immobilien® tritt nicht nur als Immobilienmakler, sondern als erfahrener Mediator und neutrales Bindeglied für Premium-Immobilien in München, Starnberg & Umgebung auf. Wir ermitteln den maximalen Marktwert – neutral, datengestützt und kompromisslos.
